Największe mieszkania są najtańsze

Rynek nieruchomości na terenie Śląska i Podbeskidzia w 2011 wykazywał mocne spadki cen transakcyjnych nieruchomości. Związane było to głównie z wejściem ograniczeń w zakresie kredytowania zakupów nieruchomości. Zdolności kredytowe w 2011 r. znacznie spadły, co spowodowało znaczne zmniejszenie liczby transakcji na rynku nieruchomości. Obniżki spowodowane są również wygaszaniem programu „Rodzina na swoim”. Znaczenie ma również ogólnoświatowy kryzys, z powodu którego inwestycja w nieruchomości nie zawsze daje odpowiednią stopę zwrotu kapitału. Znaczna przewaga podaży nad popytem wymusiła spadek cen nieruchomości zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym (zakup u dewelopera). Oczywiście ze względu na specyfikę lokalnych rynków nieruchomości nie wszędzie zanotowano jednakowe spadki cen. Wahały się one w zakresie 10 do 40%. 

Zmieniły się również preferencje kupujących. Obecnie większy popyt jest na nieruchomości o mniejszej powierzchni. W przypadku mieszkań największy popyt jest na mieszkania 2-pokojowe o powierzchni pomiędzy 35 a 45 m kw., w przypadku domów, są to domy do 120 m kw. powierzchni użytkowej. Co do działek, to również szuka się mniejszych metraży od 600 do 900 m kw. Co za tym idzie, najbardziej spadły ceny nieruchomości o większej powierzchni. Ceny dużych mieszkań spadły nawet o 40%, natomiast mieszkań małych w granicach 15 – 30%, w zależności od lokalizacji. Najbardziej stabilne cenowo są działki – ich ceny spadły najmniej.

Spadek cen dotyczy również rynku najmu, zarówno mieszkań, jak i lokali użytkowych. Największe spadki nastąpiły w dużych miastach, gdzie jest duża liczba wolnych mieszkań i lokali. W związki z wejściem w życie nowelizacji rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego od początku roku 2012, która sprawiła, że wyliczając zdolność kredytową klienta banki muszą wziąć pod uwagę 25-letni okres spłaty kredytu i to bez względu na jego faktyczny okres spłaty, poza tym w przypadku kredytu walutowego wysokość raty nie może przekraczać 42 procent dochodów netto (w przypadku kredytów złotówkowych 50 procent netto). Te zmiany powodują kolejny już spadek zdolności kredytowej, który może przekroczyć nawet 30 procent. To będzie wprost oddziaływać na ceny nieruchomości w tym roku, które jak przypuszczam ulegną obniżce w podobnym zakresie. Po tym spadkowym okresie powinno nastąpić ożywienie rynku nieruchomości w zakresie sprzedaży.

Piotr Jakubczyk

Kancelaria Doradcy Rynku Nieruchomości Piotra Jakubczyka

• Rybnik. Pl. M. Kopernika 3/3, tel. 32 755 9880
• Bielsko-Biała, ul. Piłsudskiego 7/7, tel. 334741470
• Doradztwo na rynku nieruchomości
• Regulowanie stanów prawnych nieruchomości
• Pośrednictwo, zarządzanie, wycena i audyt energetyczny.