Mariusz Pokrzywa: Gdzie inwestują deweloperzy? Schemat jest prosty

12 firm jednocześnie

Mariusz Pokrzywa połowę swojego życia mieszkał w Rybniku. Tu jego rodzice przyjechali z Sandomierza w poszukiwaniu pracy. Oboje znaleźli ją w budownictwie. Mama pracowała w Kombinacie Budownictwa Ogólnego "ROW" [budynek już nie istnieje, w tym miejscu powstał K1, przyp. red.], natomiast tata kierował bazą sprzętu ciężkiego przy budowach wieżowców w Jastrzębiu-Zdroju. - Kontynuuję więc rodzinną tradycję - zauważa nasz rozmówca. Jednak pierwsze kroki jako przedsiębiorca stawiał w innych branżach.

Skończył studia na Politechnice Śląskiej, został elektronikiem automatyki przemysłowej. - Zająłem się elektroniką do komputerów, później handlem sprzętem komputerowym. To był czas, kiedy wszystko świetnie się rozwijało. Założyłem firmę Microman, mieliśmy w sumie siedem sklepów - wspomina Mariusz Pokrzywa, który w pewnym momencie prowadził jednocześnie 12 firm działających w różnych branżach. - Nie dało się tego wszystkiego połączyć. Trzeba było wybierać - stwierdza.

W kolejnych latach prowadził dużą firmę w Katowicach, jednak w którymś momencie rynek poszedł w innym kierunku. Tak się złożyło, że właśnie wtedy odezwał się do niego kolega z Krakowa, który otwierał firmę deweloperską. - Zaprosił mnie do współpracy. Zgodziłem się. Zaczęliśmy budowę pierwszych osiedli i tak się to rozwijało. W sumie do dziś w Krakowie, powiecie krakowskim, Zakopanem, Chrzanowie i Katowicach zrealizowaliśmy ponad 40 inwestycji - podsumowuje ekspert.

Jak inwestować w mniejszym mieście?

Duże miasta to dobry rynek, tam apartamenty się sprzedają, ludzie chętnie kupują. - Biznes w dużych ośrodkach miejskich jest pewniejszy, zapewnia łatwiejszą zbywalność mieszkań czy domów. Im dalej od centrum, tym zbywalność jest trudniejsza. Trzeba się poruszać w mniejszym marginesie błędu, tzn. jeśli mniejsze miejscowości oferują niższe ceny sprzedaży, a pomylimy się w kalkulacjach, bądź nie zdołamy czegoś przewidzieć, jest większe ryzyko, że zarobimy mniej lub wcale - wyjaśnia nasz rozmówca. A to, na co każdy inwestor zwraca uwagę, to rentowność danej inwestycji. Jeśli biznes nie jest rentowny, to nie da się go kontynuować.

Jak zatem skutecznie działać na mniejszych rynkach? Ekspert wylicza kilka działań, które powinny poprzedzić decyzję o podjęciu inwestycji. Podstawą jest bardzo wnikliwe rozpoznanie danego rynku. Bez solidnej analizy mamy zbyt wiele niewiadomych. A wystarczy niewielka pomyłka, bądź stworzenie produktu niedostosowanego do lokalnych odbiorców i możemy mieć kłopot. - Należy zwrócić uwagę, czy w danym miejscu jest w ogóle odpowiednio duża populację osób, które chciałyby takie mieszkanie kupić i którą na nie stać. Musimy trafić w podaż. Dostosować produkt do danego zapotrzebowania. Czy to mają być małe mieszkania czy duże. A może małe domki? Trzeba wiedzieć co, ale też gdzie budować. Mieć takie lokalne wyczucie - zauważa M. Pokrzywa.

Nie wystarczy bowiem stworzenie pięknego budynku, jeśli zdecydujemy się na dzielnicę o złej sławie. Ludzie wiedzą, że z tych czy innych powodów, to nie jest dobra lokalizacja i będzie problem ze sprzedażą. Warto również wziąć pod uwagę, co oferuje okolica, czy są sklepy, komunikacja, przedszkola. Sprawdzamy także, jak wygląda oferta mieszkaniowa na rynku wtórnym, jak wiele mieszkań jest dostępnych. - Z tego co wiem to np. rynek wtórny w Jastrzębiu oferuje całkiem sporo mieszkań, w relatywnie niskich cenach. Ale poznałem też dewelopera z Jastrzębia i nawet całkiem dobrze mu szło, bo tej nowej tkanki nie ma tam zbyt wiele - przyznaje deweloper.

Inwestor powinien również sprawdzić, jaka jest maksymalna suma, jaką ludzie w danym mieście mogą wydać na zakup nowego mieszkania. Bo nawet jeśli oferujemy mieszkanie, którego cena za metr kwadratowy zamyka się w 3-5 tysiącach złotych, ale jego całkowita powierzchnia jest bardzo duża, to łączna kwota może przekraczać możliwości finansowe potencjalnych zainteresowanych.

- Wartościowy może okazać się kontakt do lokalnego pośrednika kredytowego, który dysponuje danymi. W ten sposób możemy uzyskać informację, że np. do 350 tys. złotych nie będzie problemu ze sprzedażą, ale już za 450 tysięcy złotych lepiej mieszkania nie proponować, bo np. zbyt mała liczba osób w danym miejscu ma w ogóle taką zdolność kredytową. Im większe miasto, tym te granice przesuwają się do góry - sprzedamy tam coś i za 200 tys., ale też i za pół miliona - dzieli się doświadczeniem Mariusz Pokrzywa.

Coraz więcej chętnych na coraz mniejsze mieszkania

Kupujący coraz częściej decydują się na mniejsze mieszkania, mniejsze domy. Deweloper zwraca uwagę na trend, wynikający z rosnących kosztów zarówno inwestycyjnych, jak i eksploatacyjnych.

- Im mniejsza powierzchnia, tym mniejsza cena zakupu, mniejsze opłaty, ale też - jeśli zajdzie taka potrzeba - łatwiej zbyć takie mieszkanie, niż apartament za np. 800 tys. złotych. I to widać wyraźnie, bo na wszystkich rynkach małe mieszkania bardzo szybko znikają. Kiedyś standardem były domy 100-150 metrów, dzisiaj coraz częściej ludzie decydują się na powierzchnie mniejsze niż 100 m2. Budowałem też osiedla, gdzie każdy domek miał 75 m2 - mówi M. Pokrzywa.

Najpierw miejsca pracy, później nowe mieszkania

Co powinny zrobić mniejsze miasta, żeby zachęcić deweloperów do budowy nowych mieszkań? Odpowiedź pada natychmiastowo. - Główny element to tworzenie atrakcyjnych miejsc pracy, tworzenie warunków sprzyjających rozwojowi dużych biznesów, które będą oferowały dobre zarobki, sprawią, że ludzie zdecydują się przeprowadzić do danego miasta. To również tworzenie stref przemysłowych, całego otoczenia, które napędza biznes. Wtedy pojawiają się deweloperzy, którzy tworzą nowe osiedla. Ale też inwestorzy oferujący wiele innych usług. Duże miasta są duże, a będą jeszcze większe, dlatego właśnie, że jest tam coraz więcej miejsc pracy, lepiej płatnej niż w mniejszych ośrodkach. To standardowy schemat. Miasta, które nie będą oferowały atrakcyjnych miejsc pracy, będą traciły mieszkańców, trudno więc będzie przekonać deweloperów, że warto tam inwestować. To po prostu nieekonomiczne - analizuje Mariusz Pokrzywa.