Jak się pozbyć niechcianego lokatora

Wynajęcie komuś mieszkania to świetny sposób na podreperowanie domowego budżetu. Zakładając, że sami mamy gdzie mieszkać, wynajem odciąża nas z obowiązku płacenia czynszu za kolejne mieszkanie, na nasze konto wpływa atrakcyjna kwota z odstępnego i ciągle jesteśmy posiadaczami nieruchomości. Dopóki otrzymujemy pieniądze, wszystko jest w porządku. Problem zaczyna się w momencie, kiedy najemca nie płaci. Okazuje się, że pozbycie się go może być kłopotliwe. Nie pomoże nam nawet wyrok sądu i nakaz eksmisji. Lokator, nawet ten niepłacący, musi mieć zapewniony lokal socjalny, co powoduje częstą nieskuteczność wyroków eksmisyjnych. – Chcąc wynająć swoją nieruchomość powinniśmy się do tego odpowiednio przygotować, aby w przyszłości uniknąć kłopotów. Podstawa to odpowiednio skonstruowana umowa najmu – mówi naszemu tygodnikowi Lidia Miężał, właściciel rybnickiego biura nieruchomości Posesja.

Oszuści boją się biur

Warto pamiętać, że tylko umową będziemy się bronić w razie kłopotów. – W naszej firmie jej przygotowaniem zajmuje się radca prawny. Staramy się przewidzieć różne sytuacje i odpowiednio skonstruować ten dokument. Niewątpliwą zaletą przy najmie za pośrednictwem biura nieruchomości jest fakt, że umowę przygotowują specjaliści – tłumaczy właścicielka Posesji. Co ciekawe, oszuści najczęściej dążą do podpisania umowy bez pośredników. – Przez lata zauważyliśmy, że osoby z nieuczciwymi zamiarami unikają pośrednictwa biur nieruchomości. Taka osoba woli wynająć lokal bezpośrednio u właściciela, bo wie, że z ewentualnymi kłopotami będzie musiał sobie radzić sam wynajmujący. Warto dodać, że opłata za pośrednictwo w najmie jest jednorazowa i w zależności od sytuacji oscyluje w granicach jednego miesięcznego czynszu – tłumaczy Lidia Miężał.

Coś za coś

Bez wątpienia najlepszą metodą jest tzw. najem okazjonalny podpisywany u notariusza. Co to takiego? – Najprościej mówiąc, to oświadczenie złożone przed notariuszem, zgodnie z którym wynajmujący dobrowolnie opuści mieszkanie i będzie miał gdzie zamieszkać – mówi naszemu tygodnikowi notariusz Szymon Kołodziej, rzecznik prasowy Izby Notarialnej w Katowicach. Najem okazjonalny to nowość, która pojawiła się kilka lat temu w prawie. Miał pomóc zlikwidować szarą strefę. – Ustawodawca dał wynajmującym coś za coś. W zamian za to, że będzie on odprowadzał uczciwie podatek od wynajmu, dostanie skuteczny mechanizm, który pozwoli mu odzyskać jego mieszkanie nawet w skrajnych sytuacjach. Gra jest warta świeczki – bo podatek jest niewielki, umowa u notariusza to koszt rzędu 200 zł i mamy pewność, że mieszkanie do nas wróci i będziemy je mogli wynająć ponownie – dodaje notariusz.

Musi mieć gdzie pójść

Jak to działa? Umowa najmu okazjonalnego przypomina normalną umowę najmu. Zawiera jednak bardzo ważny szczegół. Najemca oświadcza w formie aktu notarialnego, że poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu użytkowego na podstawie umowy najmu w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu. Dodatkowo wskazuje inny lokal, w którym będzie mógł on zamieszkać w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Potrzebne jest jeszcze oświadczenie właściciela wskazywanego lokalu, że w przypadku wyprowadzki będzie mógł zamieszkać tam gdzie wskazuje. Sytuację kiedy będzie następowało opróżnienie mieszkania definiuje się w umowie. Najczęściej jest to brak regulowania opłat lub dewastacja lokalu.

Biura też korzystają

– Często wygląda to tak, że mieszkanie wynajmuje młoda osoba, a adres gdzie będzie mogła zamieszkać jest np. adresem rodziców. Takie umowy stają się coraz popularniejsze, bo nie ma lepszego zabezpieczenia. Jedyny warunek, że taka umowa musi być zawierana tylko i wyłącznie pomiędzy osobami fizycznymi. Nie będziemy mogli jej podpisać gdy mieszkanie od nas chce wynająć np. firma. Musielibyśmy podpisywać umowę najmu okazjonalnego z każdym jej pracownikiem, który będzie tam mieszkał. Co ciekawe, coraz częściej zabezpieczają się tak również biura obrotu nieruchomości, które umawiają klienta z najemcą u notariusza – tłumaczy notariusz.

Adrian Czarnota

Same zalety najmu okazjonalnego

Mieszkanie na podstawie umowy o najem okazjonalny może zostać wynajęte na maksymalnie dziesięć lat, lecz okres ten może zostać następnie przedłużony. Właściciel, aby skorzystać z najmu okazjonalnego musi zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego. Ma na to 14 dni od rozpoczęcia najmu. Jeśli nie dotrzyma tych założeń, umowa zawarta pomiędzy stronami będzie zwykłą umową najmu, którą regulują przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów. Najem okazjonalny likwiduje także okres ochronny uniemożliwiający eksmisję lokatora, który trwa od 1 listopada do 31 marca. Możliwe jest również zastosowanie eksmisji w stosunku do rodzin z dziećmi, kobiet w ciąży czy małoletnich.