Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną?

Po znanej wszystkim aferze gruntowej, wywołanej przez jednego z nieżyjących już polityków, pęd do kupna gruntów rolnych (z zamiarem ich przekształcenia w budowlane) znacząco osłabł. Odrolnienie ziemi jest wprawdzie nadal możliwe, ale wiąże się z koniecznością dopełnienia wielu skomplikowanych formalności, sporą cierpliwością, a niekiedy również z niemałymi kosztami. Jednak ostateczny sukces w przeprowadzeniu procedury odrolnienia nadal potrafi być bardzo intratną okazją i dużym zyskiem dla inwestorów budowlanych. Wynika to z poważnej różnicy w cenach zakupu jednych i drugich działek.

Sprawdzamy istnienie i zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Jeżeli interesująca nas działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z dokumentów planistycznych mogą wynikać dwie możliwości:

- grunty mają przeznaczenie budowlane (zostały już odgórnie odrolnione i można na nich budować bez dodatkowych formalności);

- grunty mają inne przeznaczenie (np. rolnicze lub zaplanowano na ich terenie inwestycje uniemożliwiające zabudowę jednorodzinną).

W przypadku działek o przeznaczeniu rolniczym, objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, można ubiegać się o ich przekształcenie. Dokonuje się go poprzez zmianę zapisów w dokumentach planistycznych. Ważna jest tu jednak klasa ziemi i wielkość obszaru, w stosunku do którego oczekujemy zmiany przeznaczenia.

Wobec gruntów klas najniższych (VI, V i IV) i nieruchomości do 0,5 ha – gminy podejmują decyzje samodzielnie, co przekłada się na łatwiejszą zmianę planu zagospodarowania przestrzennego. Jednak już w przypadku ziemi o klasach: III, II, I oraz większych jej obszarach – na zmianę przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania musi zgodzić się minister rolnictwa. O tę zgodę nie występuje samodzielnie właściciel działki. Może to uczynić jedynie wójt, burmistrz lub prezydent miasta. W praktyce procedura trwa nawet kilka lat, a jej pozytywne dla inwestora rozstrzygnięcie jest wątpliwe.

Występujemy o warunki zabudowy

W Polsce jest wiele terenów nieobjętych dotychczas miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W takich sytuacjach należy wystąpić do gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W ten sposób najprościej jest zmienić przeznaczenie gruntów rolnych o niskich wartościach użytkowych (klasach: VI, V, IV) lub takich, w stosunku do których z mocy prawa wygasł miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wcześniej zmieniający ich przeznaczenie na cele nierolne i nieleśne. Działka musi jednak posiadać dostęp do drogi i znajdować się w sąsiedztwie innych parceli budowlanych. W przypadku jej usytuowania pośród zabudowy zagrodowej (rolniczej) uzyskanie warunków dla typowego domu jednorodzinnego może być trudne lub nawet zupełnie niemożliwe.

Do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy należy dołączyć mapę sytuacyjno-wysokościową oraz wypis z rejestru gruntów. W składanym formularzu wskazuje się parametry  planowanego przedsięwzięcia budowlanego (powierzchnia zabudowy, wysokość budynku, jego przeznaczenie, itp.).

Wyłączamy grunt z produkcji rolnej

Powinniśmy zdawać sobie sprawę, że polskie grunty rolne objęte są ochroną (zwłaszcza te o wyższych walorach użytkowych). Odrolnienia nie wymagają jedynie gleby pochodzenia mineralnego o klasach: IV, IVa, IVb, V i VI. Są one bowiem traktowane jako nieużytki i mają inne (pozarolnicze) przeznaczenie. Jednak i w tym przypadku należy wystąpić do starosty z wnioskiem o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Decyzja nie może być odmowna, ale dla gleb klasy IV i IVa  może zostać nakazane usunięcie warstwy próchnicznej.

Najtrudniejsze jest wyłączenie z produkcji rolnej gruntów pochodzenia organicznego i mineralnego zaliczanych do klas: I, II, III, IIIa i IIIb. Starosta może w tym przypadku odmówić wyłączenia. Zaś jeżeli zgodzi się na nie – trzeba liczyć się z koniecznością wniesienia odpowiedniej opłaty. Jej wysokość warunkuje wiele czynników (m.in. wielkość działki oraz cena żyta ogłaszana na dany rok przez Główny Urząd Statystyczny).

Więcej informacji na temat formalności związanych z budową, znajduje się na Poradniku Budowlanym – sprawdzonym źródle praktycznych wskazówek.