Gdy wspólnota grozi odłączeniem wody

Problem Pana Jana nie jest niestety odosobniony. Coraz częściej wspólnoty mieszkaniowe próbują wywierać presję na właścicieli mieszkań grożąc odłączeniem wody. Czy groźby te są realne zależy od wielu czynników.  Przede wszystkim znaczenie ma sposób rozliczania się wspólnoty mieszkaniowej z dostawcami mediów. Na potrzeby naszego przykładu przyjmiemy, że z wodociągami rozlicza się wspólnota jako całość, obciążając następnie właścicieli mieszkań kosztami. Przy takim sposobie rozliczeń stanąć należy na stanowisku, że panu Janowi nie może zostać odłączona woda. Pogląd ten wydaje się dominować w orzecznictwie sądowym. Omawiane kwestie reguluje ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Uprawnienia wynikające z ustawy nie mogą być interpretowane rozszerzająco. Prawo do odcięcia wody przysługuje zgodnie z ustawą przedsiębiorstwu wodociągowemu, a nie wspólnocie mieszkaniowej. Wykorzystanie tak surowej sankcji może nastąpić po spełnieniu ściśle określonych warunków. W szczególności przedsiębiorstwo wodociągowe może odciąć wodę dopiero po nie zapłaceniu należności za dwa pełne okresy obrachunkowe następujące po wezwaniu. Ponadto przedsiębiorstwo wodociągowe z powodu braku płatności może odcinać wodę wyłącznie osobom, z którymi podpisały umowę. Ma to szczególne znaczenie dla pana Jana. On bowiem nie podpisał umowy z wodociągami. Umowę podpisała wspólnota działając w imieniu wszystkich właścicieli mieszkań. Wprawdzie z wody korzysta pan Jan, ale stroną umowy pozostaje wspólnota. Woda może być więc odcięta wyłącznie wspólnocie jako całości, ponieważ to ona jest odbiorcą usług w rozumieniu ustawy. Podsumowując powyższe rozważania można stwierdzić, że uchwała wspólnoty zezwalająca na odcinanie wody właścicielom zalegającym z opłatami podjęta zostałaby z naruszeniem prawa. Pan Jan mógłby ją więc zaskarżyć mając dużą szansę na wygranie sprawy sądowej. Oczywiście to czy sąd przychyliłby się do stanowiska właściciela mieszkania zależałoby w dużej mierze od argumentacji prezentowanej w pozwie.  Zaznaczyć należy również, że wspólnota nie jest pozbawiona możliwości dochodzenia należności za wodę od właścicieli lokali. Choćby w drodze powództwa o zapłatę.

Konrad Żołnierz, aplikant radcowski