Jednym dodadzą, drugim odejmą

Przedstawiciele Miejskiego Zarządu Budynków oraz zarządcy wspólnot mieszkaniowych przez lata porozumiewali się ponad głowami mieszkańców i władz wspólnot mieszkaniowych przy rozliczaniu centralnego ogrzewania. Ignorowali przy tym umowy zawarte przez wspólnoty mieszkaniowe, przedkładając ponad nie ustalenia wypracowane podczas „spotkań” MZB i zarządców, z których sporządzane były „notatki”. Na ich podstawie wystawiali faktury.

Sprawę ujawniają przedstawiciele wspólnoty mieszkaniowej z ulicy Solnej 13 w Raciborzu. O tym, że firmy wynajęte do zarządzania ich nieruchomością razem z Miejskim Zarządem Budynków bez ich wiedzy dokonywały korekt rozliczeń za ciepło, mieszkańcy kamienicy przy Solnej dowiedzieli się przypadkiem.

Przełomowa faktura

W 2015 roku zmienili firmę zarządzającą ich wspólnotą z PGL Dom na przedsiębiorstwo Artura Jarosza (były wiceprezes spółdzielni Nowoczesna oraz były wiceprzewodniczący rady miasta Racibórz). Los sprawił, że na koncie wspólnoty nie było środków pieniężnych w momencie, gdy Miejski Zarząd Budynków wystawił fakturę za „odsprzedaż energii” (1827 zł brutto).

Faktura została wystawiona w ramach rozliczenia węzła cieplnego, który rozdziela ciepło dostarczane przez PEC (Przedsiębiorstwo Energetyki Cieplnej w Jastrzębiu-Zdroju, dziś PGNiG Termika) do wspólnot mieszkaniowych przy ulicach Browarnej oraz Solnej 9, 11, 13, 17, 20. Pracownicy pana Jarosza poinformowali zarząd wspólnoty z Solnej 13 o fakturze, którą trzeba opłacić. Zarząd wspólnoty z Solnej 13 był zdezorientowany, gdyż wcześniej nie zawierał z Miejskim Zarządem Budynków oraz sąsiednimi wspólnotami żadnych umów na „odsprzedaż energii”.

Proceder trwa od lat

Przedstawiciele wspólnoty z Solnej 13 zaczęli drążyć temat. Wkrótce okazało się, że wspomniana faktura to zaledwie wierzchołek góry lodowej. Proceder wystawiania i opłacania dodatkowych faktur w ramach rozliczeń węzła ciepłowniczego – bez ich wiedzy – trwał od 2009 roku. Kwoty co roku były inne – raz był to 1 tys. zł, innym razem było to 2,4 tys. zł, jeszcze innym 3,1 tys. zł.

– Zaczęłam dochodzić, skąd biorą się te faktury. Trwało to ponad rok. Przeczytałam mnóstwo artykułów w Internecie, korzystałam z pomocy prawników i w końcu zrozumiałam na czym polega patologia tych rozliczeń – mówi nam przedstawicielka wspólnoty mieszkaniowej przy ul. Solnej 13 (imię i nazwisko do wiadomości redakcji).

Co na to PEC/PGNiG?

Pracownicy Miejskiego Zarządu Budynków oraz firm zarządzających wspólnotami mieszkaniowymi tłumaczyli, że faktury wystawiane przez PEC (a później PGNiG) są cząstkowe. Mieszkanka wspólnoty przy ulicy Solnej 13 powiedziała „sprawdzam” i zwróciła się w tej sprawie bezpośrednio do PEC. Odpowiedź była jednoznaczna: wystawiane przez PEC faktury są ostateczne. Stanowisko to utrzymuje również PGNiG Termika.

Dociekliwa raciborzanka wkrótce dotarła też do notatek ze spotkań MZB i zarządców wspólnot z przedstawicielami PEC w 2009 roku, podczas których MZB i zarządcy zwracali się do PEC o korektę faktur za 2007 oraz 2008 rok. Przedstawiciel PEC kategorycznie odmówili, nie chcąc brać na siebie odpowiedzialności za korygowanie kosztów na podstawie „kluczy” podziału dostarczonych przez MZB i zarządców.

Rozliczanie całych budynków

Jeszcze przed spotkaniem z pracownikiem PEC, przedstawiciele MZB oraz zarządcy wspólnot mieszkaniowych ustalili, że będą rozliczać koszty centralnego ogrzewania dla całych węzłów cieplnych, a nie dla poszczególnych budynków według faktur wystawianych przez PEC. To ustalenie dotyczyło nie tylko węzła cieplnego przy ul. Solnej 17, ale również węzłów cieplnych zlokalizowanych przy Rynku 1, Czekoladowej, Solnej 23 oraz Kościuszki.

Ponadto ustalono, że każdego roku inny zarządca będzie rozliczał inny węzeł, porównując koszty zafakturowane przez PEC i koszty rzeczywistego wynikające ze zbiorczego rozliczenia węzła. Praktyka pokazała, że taki sposób rozliczeń – ustalony na spotkaniu, z którego zachowała się notatka służbowa – okazał się nadrzędny wobec umów, które wspólnoty zawierały z PEC oraz Techemem (firma zajmująca się rozliczeniem kosztów ogrzewania, dostarczają podzielniki ciepła itp.).

– To czy zarządca Państwa Wspólnoty był uprawniony do poczynania uzgodnień, w imieniu wspólnoty, w momencie ich dokonywania, jest dzisiaj sprawą mniej istotną – odpowiedział później dyrektor Miejskiego Zarządu Budynków Andrzej Migus raciborzance, gdy ta wskazała na bezprawność powyższej praktyki. Dla dyrektora Migusa ważnego było, że „zarządcy wszystkich nieruchomości przez ostatnie lata nie kwestionowali przyjętego systemu rozliczania ciepła, regulując wzajemne należności i udzielając w ten sposób uzgodnieniom milczącej aprobaty”.

Na marginesie dodajmy, że w ramach owego rotacyjnego systemu kontroli rozliczeń dochodziło do ujawniania danych płatników zewnętrznym firmom, co stało w sprzeczności z ustawą o ochronie danych osobowych.

Interwencja radnego nic nie dała

Zarząd kamienicy przy ul. Solnej 13, przekonawszy się o braku prawnego umocowania sposobu rozliczeń ciepła, który dotychczas praktykowali przedstawiciele MZB oraz firm zarządzających wspólnotami mieszkaniowymi, domagał się (i nadal domaga) wzruszenia kosztów zużytego ciepła od 2009 roku. Innym słowy: zarząd wspólnoty przy ul. Solnej 13 we 2016 roku przyjął uchwały, na mocy których zamierza odzyskać pieniądze, które wypłynęły z konta wspólnoty bez jego wiedzy oraz wprowadził nowy sposób rozliczania kosztów centralnego ogrzewania – dla poszczególnych budynków, a nie stosowanego dotychczas zbiorczego sposobu rozliczania na węźle cieplnym.

Sprawa dotarła wówczas do radnego Michała Wosia (późniejszy wiceminister sprawiedliwości, dziś asystent ministra Zbigniewa Ziobry), który w grudniu 2016 roku złożył stosowną interpelację. Prezydent Raciborza udzielił odpowiedzi posiłkując się opinią przedstawicieli Miejskiego Zarządu Budynków. Ci wyjaśnili, że próby wzruszenia kosztów c.o. oraz ponownego ich rozliczenia nie są „akceptowalne społecznie”, a przyjęte w tej sprawie uchwały wspólnoty mieszkaniowej z Solnej 13 zostały zaskarżone przez gminę Racibórz. Sprawą zajął się sąd. Na tym też skończyła się interwencja radnego.

Ultimatum księgowej

W czerwcu 2017 roku ustalono termin spotkania przedstawicieli Miejskiego Zarządu Budynków, firm zarządzających wspólnotami mieszkaniowymi oraz wspólnoty mieszkaniowej przy ul. Solnej 13. Następnie – krótko przed spotkaniem – mieszkankę kamienicy przy ulicy Solnej 13 poinformowano o wyznaczeniu nowego terminu. Raciborzanka zgodziła się. Na drugie spotkanie szła gotowa do konstruktywnej dyskusji. Tymczasem okazało się, że przedstawiciele MZB oraz zarządcy wspólnot już wcześniej (prawdopodobnie w trakcie pierwszego, „odwołanego” spotkania”) ustalili wspólne stanowisko.

Drugie spotkanie z mieszkanką kamienicy przy ul. Solnej 13 ograniczyło się więc do wręczenia jej pisma zawierającego propozycję przyjęcia nowego sposobu rozliczania ciepła zaproponowanego przez wspólnotę – pod warunkiem rezygnacji z roszczeń dotyczących minionych lat. W zamian gmina Racibórz miała również wycofać się z pozwu przeciwko wspólnocie.

Gdy mieszkanka Solnej 13 nie odpowiedziała na takie dictum, do zarządu wspólnoty wpłynęło pismo podpisane przez główną księgową Miejskiego Zarządu Budynków. Brak odpowiedzi lub negatywna odpowiedź na propozycję MZB i zarządców wspólnot będą skutkowały przyjęciem rozliczeń na dotychczasowych zasadach – napisała księgowa MZB.

Ugoda, która nic nie dała

Postępowanie sądowe zakończyło się ugodą zawartą w listopadzie 2017 roku. Gmina przed mediatorem zgodziła się wycofać zaskarżone uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. Solnej 13. Sukces? Nic bardziej mylnego. Mimo, że uchwały te dotyczyły wzruszenia rozliczeń kosztów centralnego ogrzewania za lata 2009 – 2015 oraz 2016 rok – a więc gmina wycofując się z ich zaskarżenia de facto zgodziła się na rozwiązanie sprawy po myśli przedstawicieli wspólnoty z ulicy Solnej 13 – to dyrektor MZB Andrzej Migus na początku 2018 roku stwierdził, że „fakt ten nie miał żadnego wpływu na stanowisko Gminy w sprawie rozliczeń kosztów centralnego ogrzewania”.

„Cały czas byliśmy oszukiwani”

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej przy ul. Solnej 13 są przeświadczeni o tym, że przez lata byli wykorzystywani. Swój budynek ocieplili w 2012 roku. Na ich inwestycji skorzystali sąsiedzi oraz MZB, którzy i tak „odsprzedawali” energię cieplną wspólnocie przy ul. Solnej 13 w ramach wspólnego dla wszystkich budynków rozliczania kosztów c.o. na węźle cieplnym.

Obecnie Solna 13 ma już licznik na budynku i opłaty odpowiadają tym, jakie powinni ponosić w minionych latach, do których doliczano jednak dodatkowe koszty z „odsprzedaży energii”.

Dodajmy, że gdy przedstawicielom Solnej 13 udało się rozwikłać zagadkę dodatkowych faktur za c.o., przestali oni opłacać kolejne rachunki wystawiane przez Miejski Zarząd Budynków. Na niewiele się to jednak zdało, gdyż MZB zaczął je kompensować – czyli zaliczać nieopłacone faktury na poczet kosztów, jakie był zobowiązany ponosić wobec wspólnoty przy Solnej 13 z mieszkań znajdujących się pod tym adresem (których właścicielem wciąż jest Gmina Racibórz). Wspólnocie udało się w drodze mediacji prowadzonych przed sądem odzyskać taką kompensatę za jeden rok, jednakże w kolejnym roku MZB powtórzył ten manewr. – To jest taka szarpanina. MZB nie chce przyznać się do błędu, a my jesteśmy narażeni na koszty – mówi zrezygnowana mieszkanka. Dodaje, że jej osobista interwencja u prezydenta Mirosława Lenka nie przyniosła pozytywnego rezultatu. Tak trafiła do nas.

Co na to fachowcy?

– Błędne jest również rozliczanie kosztów ogrzewania poszczególnych mieszkań wspólnie dla wszystkich budynków zasilanych z jednego węzła. Powoduje to zawyżanie ceny ciepła pobranego przez pojedynczy budynek, zwłaszcza gdy budynki różnią się pod względem charakterystyki cieplnej. W rezultacie mieszkańcy otrzymują wyższe rachunki za zużyte ciepło – czytamy w branżowym artykule autorstwa mgr inż. Joanny Piotrowskiej-Woroniak oraz mgr inż. Grzegorza Woroniaka*. Naukowcy podkreślają, że takie praktyki stosują niektórzy zarządcy, aby wyrównać opłaty między mieszkaniami w różnych budynkach zasilanych z jednego węzła cieplnego, jednakże rozwiązanie takie jest niezgodne z przepisami (Prawo energetyczne) i najkorzystniej jest rozliczać każdy budynek osobno.

W Raciborzu się tego nie robi. Opisana wyżej historia pokazuje, że MZB oraz zarządcy wspólnot do perfekcji opanowali sztukę zasypywania problematycznych mieszkańców (czyli upominających się o swoje) dokumentami, paragrafami, kategorycznymi stwierdzeniami. Mieszkańcy mają płacić i nie zadawać pytań. Tylko czy to naprawdę tak powinno wyglądać?

Wojtek Żołneczko

*Pracownicy Katedry Ciepłownictwa Wydziału Budownictwa i Inżynierii Środowiska Politechniki Białostockiej. Cytowany artykuł to: Współczynniki redukujące wskazania cieczowych podzielników kosztów ogrzewania, „Ciepłownictwo, ogrzewnictwo, wentylacja”, nr 9/2004, s. 14.