Farma fotowoltaiczna czyli diabeł tkwi w szczegółach

Stara, oklepana historia z Twardowskim, Mefistofelesem i cyrografem, wkomponowana w realia współczesnego świata elektrowni fotowoltaicznych.

Kto jest kim i co jest czym w tych realiach postaram się w poniższych słowach wyjaśnić.

Ustalmy proste zasady – jak mówi diabeł – możesz mieć dużo za coś, czego i tak nie używasz, z czego czerpiesz nikłe zyski. W dzisiejszych czasach nie ma już mowy o duszy, lecz chodzi o rzecz cenniejszą: grunty rolne pod budowę farm fotowoltaicznych i zyski z tego interesu.

Diabeł kusi na różne sposoby. Podczas organizowanych spotkań z mieszkańcami gmin, przedstawiciele handlowi lub władze gminne przedstawiają jedynie korzyści płynące z budowy farmy fotowoltaicznej, zwinnie pomijając kwestie związane z ryzykiem takiej inwestycji. Pamiętajmy jednak, że "nie wszystko złoto co się świeci". Czyż nie przypomina to biblijnej historii Adama i Ewy nakłanianej przez węża do zjedzenia jabłka?

Tak więc dochodzi do podpisania umowy – cyrografu. Jest to jednak nowoczesny cyrograf, po podpisaniu którego to nie diabeł będzie spełniać zachcianki Twardowskiego. Za obietnicę wysokiego (?) czynszu dzierżawnego przyjdzie Twardowskiemu słono zapłacić. Mefistofeles będzie wysuwać różne żądania, za niespełnienie których Twardowski poniesie konsekwencje. Jakież to one będą? Przykładowo od kary umownej w wysokości trzykrotności rocznego czynszu, po utratę gruntu włącznie. Tak sprytnie jest skonstruowany ten współczesny cyrograf.

Jak to jednak bywa z cyrografem, tylko diabeł może go anulować. Nie da się raz podpisanej umowy wypowiedzieć, a przynajmniej nie ze strony rolnika wydzierżawiającego działkę. Umowa zawiera bowiem wiele interesujących i zawile sformułowanych zapisów, jak to zwykle z cyrografem bywa. Twardowski już nie oszuka diabła zmieniając treść umowy lub próbując ją wypowiedzieć. Nie te czasy, niestety. Każda taka czynność może skończyć się utratą duszy – nieruchomości, na której Mefistofeles położył swoją łapę. Kto nie wierzy niech dokładnie czyta swoje umowy. Kilkakrotnie i to w obecności zaufanego prawnika. Przed jej podpisaniem rzecz jasna.

Umowa na czas oznaczony

Przejdźmy jednak do konkretów, o których nikt nie mówi. Załóżmy hipotetycznie, że Mefistofeles zawiera z Twardowskim taką umowę na 29 lat. Dlaczego tylko na taki okres czasu? Otóż dlatego, że umowa dzierżawy zawarta na czas oznaczony, jest niekorzystna dla Wydzierżawiającego Rolnika, a to z uwagi na fakt, iż: Umowa dzierżawy, która została zawarta na czas oznaczony 10, 20 czy 25 lat – może zostać wypowiedziana tylko i wyłącznie w sytuacjach przewidzianych w umowie. Co w dalszej kolejności oznacza, że w sytuacji, kiedy opłacalność dzierżawy staje się nieintratna, wydzierżawiający nie może wypowiedzieć dzierżawy, gdyż zazwyczaj taka okoliczność nie jest uwzględniona jako przesłanka, mogąca uprawniać do wypowiedzenia umowy dzierżawy.

Po podpisaniu umowy Twardowski zaciera rączki, bo zaraz ma otrzymać pierwszy czynsz. Nieprawda. Czynsz otrzyma dopiero wtedy, gdy Mefistofeles uruchomi farmę, ewentualnie z chwilą rozpoczęcia budowy farmy. Zajmuje to zwykle parę lat. Od otrzymanego czynszu Fiskus pobierze swoją należność, którą trzeba będzie zapłacić. Mefistofeles oczywiście nie zapłaci tego podatku, gdyż od płacenia podatków jest Twardowski jako właściciel działki. Czy w takim razie Mefistofeles zwróci Twardowskiemu zapłacony przez niego podatek? Jeżeli nie jest to wyraźnie zapisane w umowie to niestety nie. Nasuwa się tutaj oczywiste pytanie: czy Mefistofeles jest aż tak hojnym filantropem?

To niestety nie koniec schodów. Po podpisaniu umowy działka zmienia swój status z gruntu rolnego na nieruchomość. Co nam to mówi? Wzrośnie podatek rzecz jasna. Załóżmy, że podatek od nieruchomości wynosi 6000 złotych za hektar rocznie (różnie to w gminach bywa). Jednakże, jeśli gmina któregoś roku zmieni przeznaczenie terenu – a zrobić to może – na grunty pod działalność gospodarczą, to wtedy podatek wzrasta dwukrotnie: do 12000 za hektar. Tę kwotę musi zapłacić Twardowski jako właściciel działki. Czy Mefistofeles zwróci Twardowskiemu ten podatek? Teoretycznie, być może, że tak. O ile w umowie znajdzie się zapis ile, kiedy i w jaki sposób Mefistofeles dokona tego zwrotu. Uwaga na ogólnikowe zapisy typu: Mefistofeles może dokonać zwrotu Twardowskiemu podatku od nieruchomości. Nie zapominajmy również o Fiskusie. Zwrot kwoty podatku jest wzbogaceniem i jako taki podlega opodatkowaniu. Twardowski płaci i płacze.

Przypatrzmy się tutaj terminom. Z chwilą podpisania umowy wchodzi podatek od nieruchomości. Mefistofeles zaczyna płacić Twardowskiemu czynsz z chwilą uruchomienia farmy. Mamy tu różnicę nawet trzech lat, a to oznacza, że Twardowski jest już na początku stratny o 18000 złotych.

Policzmy to skrótowo i w przybliżeniu. Twardowski otrzymuje 15000 czynszu brutto. Płaci podatek: Fiskusowi 3500, a gminie 6000. Zostaje mu 5500 (lub traci 500 w przypadku gruntów zaliczonych pod działalność gospodarczą). Czeka, aż Mefistofeles zwróci mu te 6000 podatku. Załóżmy, że Twardowski otrzymał ten zwrot. Wtedy wchodzi Fiskus i pyta się o podatek od wzbogacenia. Kolejne 1500 do zapłaty. Czyli, summa summarum, zamiast 15000 Twardowski otrzyma 10000 złotych od hektara. Biorąc pod uwagę zapłacony wcześniej podatek, inwestycja zaczyna mu się zwracać po upływie 4 lat od podpisania umowy. Należałoby tutaj wspomnieć o rodzinach otrzymujących zasiłki uzależnione od wysokości dochodu, ale to już zostawmy do rozważenia zainteresowanym osobom, czy zysk z umowy zrównoważy im utratę kwoty zasiłku.

Jak więc widać taka umowa – cyrograf może przynieść więcej szkód niż pożytku. Jakie to jeszcze szkody może przynieść? Już podaję.

Kto będzie dysponować działką?

Błędem jest sądzić, że zawierając umowę podpisuje się tylko jeden dokument. Wraz z umową podpisuje się szereg pełnomocnictw, dzięki którym firma przejmuje pełną kontrolę nad wydzierżawioną działką. Co się z tym wiąże? Otóż to, że firma będzie mogła przekazywać innym podmiotom dzierżawioną działkę bez konieczności uzyskania wyraźnej zgody właściciela. Rodzi to ten skutek, że firma, z różnych powodów, może przekazać farmę innej firmie, tzw. słupowi, który ogłosi upadłość, niewypłacalność i rolnik zostaje z całym tym bałaganem na swoim polu. Do takich zdarzeń już zaczyna w Polsce dochodzić.

Podobny skutek wywołuje umowa zawarta na czas określony, tj. 29 lat. Zawarcie w umowie dzierżawy zastrzeżenia, określającego termin trwania umowy poniżej 30 lat, oznacza celowy zabieg, niekorzystnie wpływający na interesy Wydzierżawiającego – Rolnika. Jeżeli ktoś nie doczyta w swojej umowie zapisu co się stanie z urządzeniami farmy w chwili likwidacji firmy przed upływem terminu zakończenia umowy, ten zostaje poszkodowany, gdyż zmuszony będzie do utylizacji tego sprzętu. Warto zauważyć, iż zgodnie z ustawą z dnia 11 września 2015 r. o zużytym sprzęcie elektrycznym i elektronicznym (Dz.U. z 2015 r. poz. 1688 t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1893) – zasady recyklingu, odzysku sprzętu elektrycznego i elektronicznego, a także zasady przetwarzania zużytego sprzętu, w tym ich demontaż i przygotowanie do ponownego użycia, nie obejmują farm fotowoltaicznych, ulokowanych na wydzierżawionym gruncie Rolnika.

Wynika to z tego, iż art. 2 ust. 2 wskazuje, że przepisów ww. ustawy nie stosuje się do sprzętów wielkogabarytowych tj. stałych instalacji, rozumianych jako wielkogabarytowe zespoły różnego rodzaju aparatury oraz, w stosownych przypadkach, innych urządzeń. Tym samym oznacza to, że farmy fotowoltaiczne nie mogą zostać uznane jako zwykły sprzęt elektroniczny, gdyż restrykcje wskazanej ustawy o zużytym sprzęcie elektrycznym i elektronicznym, nie obejmują ich swoim zakresem. Co w praktyce oznacza, że Rolnik, jako Wydzierżawiający, poniesie ogromne koszty utylizacji farmy fotowoltaicznej.

To jednak nie koniec niespodzianek przygotowanych przez Mefistofelesa. Otóż diabeł jest wybredny, nie weźmie całej duszy – działki. Jedynie tyle będzie dzierżawić, ile ogrodzi sobie płotem. Czy to będzie 10 m2 czy 1000 m2, na to już Twardowski nie ma wpływu, gdyż dowie się o tym dopiero po podpisaniu cyrografu. Ile wtedy Twardowski otrzyma czynszu?

Stara prawda

Tak więc potencjalni Twardowscy: czytajcie swoje umowy! Czytajcie je wspólnie z zaufanym adwokatem przed podpisaniem. Zwracajcie szczególną uwagę, czy wasze umowy dzierżawy zawierają postanowienia abuzywne tj. postanowienia sprzeczne z dobrymi obyczajami i znacząco naruszające interesy konsumenta, a to z uwagi na fakt, że postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.

Proszę pamiętać, że raz podpisanego cyrografu nie da się podważyć. Skorzystajcie z pomocy, aby jak najszybciej zniwelować bądź wykluczyć niekorzystne skutki zawarcia umowy dzierżawy gruntu rolnego pod farmę fotowoltaiczną. W tym wypadku z związku z tym, że nie możecie wypowiedzieć umowy, ze względu na postanowienia umowne bądź ryzyko związane z wysoką karą umowną, niewątpliwie wasze umowy dzierżawy wymagają analizy pod kątem ich nieważności, skutkującej uwolnieniem was od nieopłacalności jej zawarcia. Mefistofeles bowiem dysponuje armią prawników, którzy czuwają, żeby umowa miała odpowiednie zapisy zabezpieczające jego interesy w każdym możliwym przypadku.

Janusz Pawliczek

Źródło:

https://www.lewciomarciniak.pl/news/29/ofiary– przemyslu– fotowoltaicznego

https://www.kalendarzrolnikow.pl/10015/pulapki– w– dzierzawie– gruntow– pod– fotowoltaike

https://sigmapolska.pl/wady– i– zalety– budowy– farmy– fotowoltaicznej/

https://www.portalsamorzadowy.pl/gospodarka– komunalna/nie– chca– farmy– fotowoltaicznej– rada– gminy– poparla– mieszkancow,304438.html

https://radiokielce.pl/1061994/interwencja– zdecydowanie– nie– dla– farmy– fotowoltaicznej/

https://wagrowiec.naszemiasto.pl/kontrowersyjna– sprawa– montazu– fotowoltaiki– w– niektorych/ar/c1– 9649933