Rozliczajcie sobie sami

Spór idzie o dostawę wody i ciepła oraz odbiór śmieci i ścieków z prywatnych mieszkań w budynkach administrowanych przez MZB, które kiedyś były w 100 proc. własnością miasta. Gmina sprzedała część lokali, co doprowadziło do powstania wspólnot mieszkaniowych. Tworzą ją wyodrębnione mieszkania oraz część wspólna, czyli np. klatki schodowe i strychy, których koszty utrzymania w proporcjonalnej części powinni solidarnie ponosić ich członkowie, w tym miasto. Określenie tych kosztów budzi dziś emocje. Okazuje się bowiem, że właściciel mieszkania musi płacić osobno za rozliczenie dostawy ciepła na strych i osobno bezpośrednio do swoich pokoi.
 
MZB stoi bowiem na stanowisku, że wydatki na utrzymanie części wspólnej nie obejmują kosztów poniesionych na rozliczenie doprowadzonych do prywatnych mieszkań wody czy ciepła. Rozliczenie kosztów dostaw tych mediów do części wspólnej to jedna sprawa, a do mieszkań druga - jasno potwierdza Jacek Łapiński, dyrektor MZB. Część właścicieli nie zgadza się z tym stanowiskiem, a na dowód przytaczają przykłady zarządzania innymi budynkami, w których administrator nie pobiera dodatkowych opłat np. za rozliczenie ciepła, lecz wlicza to sobie w koszty ogólnego zarządu.
 
To niezgodne z prawem. Ustawa wyraźnie obliguje nas do osobnego rozliczenia prywatnych mieszkań, bo inaczej spotkamy się z zarzutem, że dotujemy ich właścicieli z pieniędzy publicznych. Miasto jako właściciel blisko 5 tys. lokali, czyli członek wspólnot zgodziło się, by obciążać je w równym stopniu, co osoby fizyczne - dodaje Łapiński przytaczając komentarz do ustawy: „W ramach opłacanych przez wszystkich właścicieli kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie mogą być wykonywane prace ani opłacane koszty związane bezpośrednio z lokalami stanowiącymi indywidualną własność” i dalej: „Właściciele, którzy mają być obsługiwani powinni odrębnie zlecić wspólnocie lub zarządcy świadczenie takich usług, zawrzeć na ten temat odrębną umowę i odrębnie za to zapłacić”. Wdrażając tę zasadę w życie MZB jest przysłowiowym rodzynkiem na rynku zarządzania nieruchomościami. Dyrekcja jest jednak przekonana, że postępuje zgodnie z prawem i jej śladem powinni iść inni. Dlaczego? Bo tylko taki sposób postępowania wprowadza jasność i klarowność w rozliczaniu kosztów.
 
Problem w dużym stopniu wynika z obowiązującego w Polsce prawa. Właściciel lokalu, poza możliwością rozporządzania swoją własnością, nie ma żadnych innych korzyści, a wręcz przeciwnie: straty. Jako właściciel partycypuje w kosztach remontów i musi płacić za pośrednictwo w dostawie mediów. Jego sąsiad, który zdecydował się pozostać najemcą płaci niewspółmiernie mniej. Chroni go ustawa, która praktycznie uniemożliwia podwyżkę czynszu, a pośrednictwo w dostawie mediów w tymże czynszu jest ujęte. Najemca nie ponosi też żadnych wydatków związanych z remontem budynków. Dla sąsiada-właściciela to wydatek rzędu kilku a nawet kilkunastu tysięcy złotych.
 
Właścicieli nie lubi też PEC. Jakkolwiek za gaz czy prąd można się rozliczać samemu, to o indywidualnych umowach na dostawę ciepła nie ma mowy. PEC w Jastrzębiu rozmawia tylko z administratorami np. MZB czy Nowoczesną. Powód? Ma do wystawiania mniej faktur, a ponadto gwarancję, że dostanie zapłatę. Umowa, którą proponujemy gwarantuje właścicielom, że ciepło, w którego dostawie pośredniczymy, zostanie zapłacone. Reprezentujemy ich również w negocjacjach na temat jego ceny. Nasze wynagrodzenie z tego tytułu wynosi około 9 proc. i nie pokrywa wszystkich rzeczywistych kosztów ponoszonych z tego tytułu. Rekompensujemy je sobie zyskami z innej działalności - wyjaśnia dyrektor Łapiński, ale zastrzega, że nie odbywa się to kosztem gminnej kasy.
 
Właściciele, którzy zgodności z prawem pobierania wynagrodzenia za pośredniczenie nie negują, nie zgadzają się jednak na określenie go w procentach. Ich zdaniem powinna to być stawka ryczałtowa. To przeczy logice różnicowania. Jeśli ktoś wyjechał i zakręcił kurek, to dlaczego ma płacić tyle samo, co ten, który maksymalnie go odkręca. Procent naliczany od opłaty motywuje do oszczędzania. Mniej zużywasz ciepła, masz mniejsze koszty - tłumaczą w MZB.
 
W opinii dyrektora Łapińskiego są inne wyjścia z sytuacji. Jeden z właścicieli mieszkań może założyć działalność gospodarczą i rozliczać wszystkich w budynku. Można też wynająć firmę zewnętrzną. Pozostaje tylko problem kosztów. Nikt z właścicieli nie chce tego wziąć na siebie, bo zysku z tego żadnego, a tylko kłopoty. Co będzie jeśli ktoś z sąsiadów po prostu nie zapłaci? Jego dług spadnie na wspólnotę, a ta niech się martwi, jak ściągnąć od dłużnika pieniądze. Firmy zewnętrzne w początkowym okresie mogą świadczyć te usługi za darmo, ale co potem? Stawka może być taka sama, a pozycja przetargowa małego podmiotu w negocjacjach z PEC-em żadna - wyjaśnia Łapiński.
 
Wyjaśnienia sprawy nie kończą. Co piątemu właścicielowi mieszkań MZB świadczy dziś usługi rozliczania dostaw bez umowy, bo nie chcieli jej podpisać. Firma zamierza  potraktować to jako prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia. Zapowiada, że jeśli nie otrzyma wynagrodzenia, które płacą inni, sprawy trafią do sądów cywilnych.

G. Wawoczny